Servitude en immobilier : conditions et calcul de l'indemnité.

Est-il possible de calculer le prix d’une servitude ?

La servitude de passage est un droit immobilier relevant du droit de propriété qui fait souvent l’objet de litiges entre voisins. Raison pour laquelle le vendeur doit informer l’acquéreur de l’existence d’un tel élément avant la conclusion d’un acte de vente. L’instauration d’une servitude implique généralement le paiement d’une indemnité.

Servitude en immobilier : de quoi s’agit-il ?

Dans le domaine de l’immobilier, une servitude représente une charge imposée à un bien immobilier (fond servant) au profit d’un autre bien (fond dominant). Dans la plupart des cas, cela permet à un ou plusieurs voisins de se servir de la propriété du fond servant.

Une servitude n’est pas liée à un propriétaire, mais plutôt à une propriété (immeuble bâti ou terrain). Elle se transmet donc en même temps que la propriété du bien et doit être obligatoirement indiquée dans l’acte de vente. Une servitude peut avoir une origine :

• légale : mise en place par la loi,

• naturelle : en rapport avec la configuration des lieux,

• conventionnelle : les propriétaires du fonds dominant et du fond servant ont instauré une servitude d’un commun accord. Dans ce cas, une convention doit être signée pour établir les modalités.

Une servitude de passage est obligatoirement acceptée du moment où la propriété n’a aucun accès à la voie publique et que le propriétaire ne peut accéder à son bien qu’en passant par le terrain du propriétaire voisin. La servitude de passage peut concerner des personnes, mais aussi des véhicules, des animaux ou des canalisations en sous-sol, entre autres.

Les conditions pour l’usage d’une servitude

Les modalités d’usage de la servitude de passage doivent être définies à l’écrit par les deux propriétaires. Le tracé du passage, l’utilisation qui sera faite de la servitude ou encore le montant de l’indemnité sont ainsi des éléments qui doivent figurer dans les conditions. La réglementation pour les servitudes de passage diffère aussi selon que la propriété est enclavée ou non.

Le propriétaire du fonds servant conserve le droit de clôturer sa propriété et de l’utiliser comme bon lui semble dès lors que cela n’entrave pas l’utilisation du passage accordé à son voisin.

Comment calculer le montant de l’indemnité d’une servitude de passage ?

Pour utiliser une partie du terrain du propriétaire du fonds servant, le propriétaire du terrain dominant peut verser à ce dernier une indemnité. Cette compensation est souvent déterminée en fonction du dommage causé par la servitude (construction du passage, nuisances sonores, impact sur la valeur du terrain…).

Le calcul de l’indemnisation d’une servitude de passage se fait à partir de la formule suivante :

Montant de l’indemnité de la servitude de passage : (superficie de l’assiette du passage sur le fonds servant X valeur estimée du terrain au mètre carré) X taux d’abattement pour indisponibilité du terrain d’assiette.

L’application d’un taux d’abattement permet de s’assurer que le montant de l’indemnité de servitude de passage soit proportionnel au dommage provoqué par le passage. Le montant de l’indemnité d’une servitude de passage peut aussi être déterminé à l’amiable entre le fonds servant et le fonds dominant. Les deux parties peuvent également faire appel au juge du tribunal de grande instance pour fixer le montant de la servitude.

D’autre part, l’application de cette formule n’est pas obligatoire. L’indemnisation d’un droit de passage peut dans certains cas se limiter à l’euro symbolique lorsque le dommage s’avère particulièrement faible, voire inexistant. Enfin, si la servitude de passage est utilisée depuis au moins 30 ans, le droit de passage ne donne lieu à aucun versement d’indemnité.