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Le taux de vétusté d’un bâti est une des données indispensables pour évaluer un bien immobilier individuel (maison, villa).
Il est d’ailleurs très justement intégré aux méthodes développées dans les rapports d’expertise immobilière du Centre National de l'Expertise, méthodes conformes aux exigences de la charte européenne TEGOVA (The European Group of Valuers Associations) et reconnues par les tribunaux et services fiscaux.
Si le concept de taux de vétusté est lui-même relativement accessible, l’exercice se complexifie au moment de décider d’un chiffre et de le justifier.
D’une manière générale, la vétusté est l’état de détérioration produit par le temps sur un bien, meuble ou immeuble. Parler de vétusté, c’est donc avoir conscience que la valeur d’un bien se déprécie dans le temps.
Les premiers à avoir intégré ce concept sont les assureurs qui, dès 1976, se sont rangés derrière l’idée selon laquelle l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre.
Selon le même raisonnement, en immobilier, la vétusté représente la moins-value réelle d’un immeuble depuis sa construction en fonction du temps qui s’est écoulé et de son état d’entretien. Apparaît ici clairement la notion de longévité. Or, cette longévité est variable et dépend principalement de la nature et de la qualité des matériaux (une maison en bois traversera différemment les âges qu’une maison en pierre), mais également de la qualité de l’exécution du bâti.
Au-delà de l’évaluation au «doigt mouillé», qui relève plutôt du domaine de l’aléatoire, plusieurs approches ont été élaborées afin de définir un coefficient de vétusté réellement identifiable.
Approche globale :
Par principe, la durée de vie normale d’une construction est de 100 ans. Ce constat nous permet d’établir une vétusté théorique d’1 % par an. En d’autres termes, une maison de 30 ans d’âge admet une dépréciation générale de 30% dont 10% seraient incompressibles, représentant la dépréciation immédiate au jour de la remise des clés. Cette décote ne s’applique que sur la valeur de la construction. Le terrain, lui, ne perd pas de sa valeur avec le temps, bien au contraire.
Or, ne considérer que la notion d’âge est erroné. En effet, il importe de s’attacher également à la notion d’entretien. Afin de la prendre en compte, il est préconisé d’appliquer à ce taux de vétusté annuel théorique de 1%, un coefficient de modération variant en fonction de l’entretien du bien.
La limite de cette méthode, nous en conviendrons, est qu’il nous faut avoir une parfaite connaissance de l’historique de la vie du bien, venant peser sur le coefficient de modération.
Approche par les différents corps d’état :
Un bâti peut se décomposer corps d’état par corps d’état, chaque élément de construction n’occupant pas proportionnellement la même place au sein du bâti, et par ailleurs, ne vieillissant pas à la même vitesse. Ainsi, on peut distinguer les différents postes du gros œuvre et ceux du second œuvre afin de leur appliquer une valeur proportionnelle à leur importance dans la construction.
Exemple : des fenêtres en bois de qualité, entretenues régulièrement (1 fois tous les 10 ans au minimum), pourront prétendre à une durée de vie d’une quarantaine d’années. Si mon bâti a 30 ans, le taux de vétusté des fenêtres s’évalue à environ 75%.
Approche par critère :
Nous avons établi auparavant que la dépréciation d’un bien dépend de sa longévité certes, mais également de l’usage que l’on en fait et de l’entretien qu’on apporte au bâti. De manière plus précise, cet entretien s’entend en termes de qualité et de fréquence. On peut ainsi relever quatre critères majeurs dans la définition du coefficient de vétusté : l’un en fonction de l’âge, les autres en fonction de l’usage, de la qualité et de la fréquence d’entretien (selon si résidence principale, location longue durée,...).
Pour conclure
Après ces quelques apports méthodologiques, la notion de vétusté reste délicate à appréhender et n’admet finalement qu’une seule règle d’or : objectivité et discernement. La vétusté n’est pas seulement une question de dépréciation en raison de la longévité d’un bien. Désormais l’obsolescence boostée par l’innovation, notamment des matériaux et des procédés de construction, s’installe plus vite que la vétusté à tel point que certains éléments peuvent être obsolètes, mais finalement pas vétustes.
A bientôt
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